Bis wann muss die WEG-Jahresabrechnung vorliegen?

Das Gesetz nennt keine starre Frist; die Abrechnung ist nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zu erstellen. Üblich und von der Rechtsprechung erwartet ist die Vorlage innerhalb der ersten Monate des Folgejahres, spätestens zur ordentlichen Eigentümerversammlung.

Was wird eigentlich beschlossen – die Abrechnung selbst?

Nein. Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse (Abrechnungsspitzen), nicht über das Zahlenwerk als solches.

Müssen Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden?

Ja, die Heizkostenverordnung verlangt eine überwiegend verbrauchsabhängige Verteilung (in der Regel 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch), sofern die Anlage erfasst wird.

Ratgeber · Stand: September 2026 · Lesezeit ca. 7 Minuten

Jahresabrechnung der WEG nach § 28: Schritt für Schritt zur beschlussfähigen Abrechnung

Die Jahresabrechnung ist das Herzstück jeder WEG-Verwaltung – und der Punkt, an dem Selbstverwalter am meisten Respekt haben. Zu Unrecht: Wer die Bestandteile kennt und die Belege geordnet hat, arbeitet sie in klaren Schritten ab. Dieser Leitfaden zeigt den Weg vom Belegordner zur beschlussfähigen Abrechnung.

Was die Jahresabrechnung ist – und was beschlossen wird

Nach § 28 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft aufzustellen. Wichtig seit der WEG-Reform: Die Eigentümerversammlung beschließt nicht das Zahlenwerk selbst, sondern die Nachschüsse bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse – also das, was jeder Eigentümer am Ende nachzahlt oder gutgeschrieben bekommt. Dazu kommt der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4): eine Übersicht über Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen zum Stichtag.

Die Bestandteile im Überblick

Gesamtabrechnung: alle Einnahmen (Hausgelder, Zinsen, sonstige) und Ausgaben des Jahres – vollständig und nach Kostenarten geordnet
Einzelabrechnungen: die Verteilung jeder Kostenart auf die Einheiten nach dem jeweils gültigen Schlüssel
Heizkostenabrechnung: nach Heizkostenverordnung überwiegend verbrauchsabhängig (üblich 50–70 % Verbrauch)
Rücklagen-Entwicklung: Zuführungen und Entnahmen der Erhaltungsrücklage
Vermögensbericht: Stand der Rücklage und Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens
Abrechnungsspitzen: je Einheit die Differenz zwischen geleisteten Vorschüssen und tatsächlichem Anteil

Schritt für Schritt zur fertigen Abrechnung

Belege sammeln und ordnen: Kontoauszüge des Gemeinschaftskontos, alle Rechnungen, die Abrechnung des Messdienstes. Vollständigkeit prüfen – jede Buchung braucht einen Beleg.
Kostenarten bilden: Versicherung, Wasser/Abwasser, Strom Allgemein, Heizung, Wartung, Verwaltung, Rücklagenzuführung … – dieselbe Struktur wie im Wirtschaftsplan erleichtert den Vergleich.
Verteilerschlüssel zuordnen: Grundregel ist der Miteigentumsanteil, sofern Teilungserklärung oder Beschlüsse nichts anderes bestimmen (z. B. Wohnfläche, Einheiten, Personen, Verbrauch). Schlüssel niemals „nach Gefühl“ wechseln – Änderungen brauchen einen Beschluss.
Heizkosten integrieren: Die Abrechnung des Messdienstleisters liefert die verbrauchsabhängige Verteilung; ihre Summen müssen zur Gesamtabrechnung passen.
Einzelabrechnungen rechnen: jede Kostenart × Schlüssel × Einheit, dazu die geleisteten Vorschüsse – ergibt Nachzahlung oder Guthaben je Eigentümer.
Vermögensbericht erstellen und alles zur Versammlung einladen – beschlossen werden die Abrechnungsspitzen.

Die häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Unvollständige Einnahmenseite (vergessene Zinsen oder Versicherungserstattungen), eigenmächtig geänderte Schlüssel, Vermischung von Rücklage und laufendem Konto und fehlende Nachvollziehbarkeit sind die Klassiker, die Abrechnungen anfechtbar machen. Die beste Versicherung dagegen: konsequent geordnete Unterlagen und ein Werkzeug, das die Rechenwege offenlegt statt sie zu verstecken.

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Weiterlesen: Wirtschaftsplan der WEG erstellen · Selbstverwaltung kleiner WEGs

Dieser Beitrag gibt den Stand von September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsgrundlagen: § 28 WEG, Heizkostenverordnung.